英國租屋退租必看｜Deposit押金被扣錢的10大原因

在英國租屋，搬家時最令人緊張的，往往不是整理一箱又一箱的行李，而是最後一步：

「我的Deposit（租屋押金）是否可以全額取回？」

不少租客入住數年後，以為只要把屋企打掃乾淨、交還鑰匙便能順利退租，但到最後卻收到房東（Landlord）或租務中介（Letting Agent）的扣款通知。

有些扣款金額只是數十英鎊，但亦有人因清潔、維修或損壞問題，被扣除數百甚至過千英鎊。

根據英國政府認可的租屋押金保護機構，包括：

• Deposit Protection Service（DPS）

• Tenancy Deposit Scheme（TDS）

• mydeposits

大部分押金爭議，其實並非源於嚴重破壞物業，而是雙方對兩個概念的理解不同：

合理損耗（Fair Wear and Tear）以及人為損壞（Damage）

簡單而言，房屋隨時間出現自然老化是正常現象，但如果損壞是由租客行為造成，便可能需要負責賠償。

以下整理英國退租時最常見的10個押金扣款原因，以及租客可以提前採取的防扣款方法。

1. 退租清潔不足

End of Tenancy Cleaning

清潔問題一直是英國租屋押金爭議中最常見的項目之一。

不少租客會認為：

「我已經打掃得很乾淨，應該沒有問題。」

然而，房東或中介通常並不是以「肉眼看起來乾淨」作標準，而是會比較：

退租時的清潔程度，是否達到入住時的狀態。

尤其以下位置，最容易被檢查：

• 焗爐內部油污

• 抽油煙機濾網

• 雪櫃內部及冰格

• 浴室玻璃水漬

• 水龍頭上的水垢（Limescale）

• 窗戶污漬

如果入住時的Inventory Report（房屋清單報告）記錄物業為：

「Professionally Cleaned」

代表入住時已達到專業清潔標準。

因此，退租時若明顯未能恢復相若狀態，房東可能提出清潔費扣款。

避免被扣款方法：

退租前建議：

✓ 預約End of Tenancy Cleaning✓ 保存清潔收據✓ 拍攝清潔前後照片

日後如出現爭議，可作為重要證明。

2. 牆壁污漬、塗鴉及貼膠痕跡

牆壁是另一個英國租屋退押金時經常出現爭議的位置。

根據租務原則，租客並不需要為正常生活造成的損耗負責。

例如：

✓ 輕微褪色✓ 少量擦痕✓ 長期使用造成的自然老化

通常屬於：

Fair Wear and Tear（合理損耗）

但以下情況則可能被視為人為損壞：

✗ Blu Tack（藍膠）留下的痕跡✗ 雙面膠殘留✗ 掛牆架造成牆身破損✗ 家具碰撞造成刮花✗ 小朋友蠟筆塗鴉

避免被扣款方法：

入住期間：

✓ 使用不傷牆面的掛勾✓ 避免大量使用黏貼式裝飾

退租前：

✓ 使用Magic Eraser（魔術海綿）清理污跡✓ 小範圍位置可使用同色Tester Pot（試色油漆）修補

3. 花園管理不足

Garden Maintenance

不少香港租客習慣居住於公寓，但如果租住的是：

House（獨立屋或聯排屋）並附有花園

花園通常亦屬於租客需要維持的範圍。

常見扣款原因包括：

• 雜草叢生

• 落葉未清理

• 灌木過度生長

• 花園遺留垃圾

需要注意的是，房東通常並非要求租客打造完美花園，而是希望：

退租時恢復至接近入住時的狀態。

避免被扣款方法：

退租前1至2星期：

✓ 割草✓ 清除雜草✓ 修剪灌木✓ 清走花園雜物

4. 霉菌及潮濕問題

Damp & Mould

英國氣候較為潮濕，浴室、窗框及外牆位置都容易出現霉菌。

這亦是房東與租客最容易產生分歧的問題之一。

房東可能認為：

「租客沒有做好通風。」

租客則可能認為：

「問題源於房屋結構，例如漏水。」

在DPS仲裁過程中，通常會考慮租客是否已採取合理措施減少潮濕問題。

常見位置包括：

• 浴室天花板

• 窗框邊緣

• 浴室膠邊（Silicone Sealant）

• 臥室外牆位置

避免被扣款方法：

日常生活：

✓ 洗澡後開啟抽氣扇✓ 保持室內空氣流通✓ 避免長時間在室內晾曬大量衣物

退租前：

✓ 使用Mould Remover除霉✓ 拍照保存狀況✓ 如懷疑漏水，提前通知房東

5. 地毯污漬及損壞

英國不少出租物業鋪設地毯，因此地毯亦是押金爭議的熱門項目。

可能被要求賠償的情況：

• 紅酒污漬

• 寵物尿漬

• 化妝品污跡

• 煙頭燒焦痕跡

但如果只是：

✓ 長期踩踏造成變薄✓ 顏色自然變暗✓ 正常使用造成老化

一般屬於合理損耗。

房東不能要求租客支付全新地毯費用，因為這可能涉及：

Betterment（改善利益）

即房東不能透過租客賠償，獲得比原本更好的物品。

避免被扣款方法：

嚴重污漬可考慮：

✓ 租用地毯清潔機（例如Rug Doctor）✓ 聘請專業地毯清潔服務

英國租屋退租必看｜Deposit押金被扣錢的10大原因（下）

從遺留垃圾到寵物損壞，DPS仲裁最關注哪些問題？

上集提到，英國租屋退租時，最常見的押金爭議包括清潔不足、牆身損耗、花園管理及霉菌問題。

很多租客以為，只要沒有「破壞」房屋，Deposit（租屋押金）便應該可以全額取回。

但實際上，退租時房東或中介檢查的，是：

物業是否回復至合理狀態，以及是否出現超出正常使用範圍的損壞。

以下繼續整理另外4個常見押金扣款原因，以及最後一個不少新手租客容易忽略的問題。

6. 鑰匙遺失或未完整歸還

Key Replacement

退租時，租客需要交還所有入住時收到的物品，包括：

✓ 大門鑰匙✓ 後門鑰匙✓ 窗戶鎖匙✓ 車庫遙控器✓ 電子門禁Fob

常見問題：

• 遺失特殊防盜匙

• 忘記交還公共門禁匙

避免被扣款方法：

如不慎遺失鑰匙，建議退租前自行配匙。

一般而言，自行補配鑰匙的成本，往往低於房東安排更換整套門鎖。

7. 遺留垃圾及大型家具

Rubbish Removal

退租時，很多租客只注意清潔，卻忽略：

所有私人用品都必須帶走。

一般而言，除了租約內列明由房東提供的家具及設備外，租客不應留下任何個人物品。

常見被扣款情況包括：

✗ 舊床褥✗ 舊家具✗ 大量垃圾袋✗ 花園內遺留物品✗ 未處理的大型垃圾

如果房東需要安排：

• 清潔公司

• 垃圾清理服務

• 大型物件搬運

相關費用可能會從Deposit中扣除。

尤其在英國，大型垃圾處理並不是免費服務，部分地方政府需要提前預約收集。

避免被扣款方法：

退租前預留時間處理大型物品：

✓ 查詢所在地區Council的Bulky Waste Collection（大型垃圾收集服務）✓ 自行送往HWRC / Tip（家庭垃圾回收中心）✓ 不要將「稍後處理」的物品留在屋內

最常見的錯誤是：

「以為留下一張舊梳化沒問題。」

但對房東而言，這可能代表額外清理成本。

8. 未經批准改裝房屋

不少租客入住多年後，會希望把出租屋改造成更符合自己生活習慣的空間。

例如：

✗ 自行改牆身顏色✗ 拆除原有窗簾✗ 更換燈具✗ 鑽孔安裝大型設備✗ 改變房間原有配置

即使租客認為：

「這個設計比原本更漂亮。」

但如果沒有得到房東批准，退租時仍可能被要求：

Reinstatement（恢復原狀）。

例如：

租客把白色牆壁改成深綠色，房東可能要求重新油漆。

租客安裝新的燈具，亦可能需要拆除並裝回原本設備。

避免被扣款方法：

退租前檢查：

✓ 牆身是否恢復原色✓ 原有設備是否裝回✓ 自行安裝物品是否移除

如果希望改動出租屋，最好事前取得房東書面批准。

9. 寵物造成損壞

Pet Damage

近年英國允許養寵物的出租物業增加，但即使租約容許養寵物，租客仍需要負責：

寵物造成的額外損壞。

常見問題包括：

✗ 門框抓痕✗ Skirting Board（踢腳線）損壞✗ 地毯留下寵物毛髮✗ 異味✗ 跳蚤問題

需要注意：

正常生活痕跡與寵物造成的損壞，是兩回事。

例如：

一般地毯使用多年後變薄，可能屬合理損耗。

但如果因狗隻抓破地毯，則可能需要賠償。

避免被扣款方法：

養寵物租客退租前建議：

✓ 深層清潔家具及地毯✓ 使用除味產品處理異味✓ 做寵物除蟲處理✓ 保存清潔紀錄

如果物業允許養寵物，保持良好紀錄亦有助日後證明自己已盡合理責任。

10. 欠繳最後一期租金

Rent Arrears

這是很多首次在英國租屋的人容易犯的錯誤。

有些租客會想：

「反正Deposit最後都會退，不如用它抵最後一個月租金。」

但在英國：

租金（Rent）與押金（Deposit）是兩個完全不同的概念。

Deposit的用途是：

保障房東在租約期間可能出現的損失，例如：

• 未支付租金

• 損壞物業

• 清潔費用

而不是讓租客自行抵銷最後一期租金。

正確做法：

支付最後一期租金↓完成退租程序↓房東完成檢查↓申請取回Deposit

如果欠租，房東有權從押金中扣除相關金額。

DPS仲裁如何判斷扣款是否合理？

當房東提出押金扣款，而租客不同意時，可以透過押金保護機構提供的：

Dispute Resolution Service（爭議解決服務）

由獨立仲裁員作出判斷。

仲裁時，通常會集中考慮以下兩大原則。

1. Fair Wear and Tear

合理損耗

房屋及家具隨時間使用，必然會出現自然老化。

例如：

居住3至5年後：

✓ 牆身輕微擦痕✓ 地毯稍微變薄✓ 家具表面有使用痕跡

可能屬正常情況。

房東不能把所有老化問題都歸責於租客。

2. Betterment

不能讓房東「以舊換新」

這是DPS仲裁的重要考慮因素。

簡單而言：

房東不能因租客造成損壞，而獲得升級利益。

例如：

一張已使用5年的舊沙發損壞。

房東不能要求：

「請賠償購買一張全新的高級沙發。」

合理做法應該是按照：

• 物品原本價值

• 使用年期

• 剩餘壽命

• 損壞程度

計算合理補償。

英國退租取回Deposit完整4步曲

想減少押金爭議，退租前做好以下4件事。

Step 1

對照Inventory Report

入住時的Inventory Report，是退租時最重要的參考文件之一。

逐項確認：

✓ 家具數量✓ 電器狀況✓ 房間原貌✓ 牆身及地板情況

不要只依靠記憶。

Step 2

全屋拍照及錄影

退租交匙前，建議拍攝：

✓ 每個房間✓ 廚房設備✓ 焗爐內部✓ 雪櫃✓ 浴室✓ 地毯✓ 花園

最好：

✓ 開啟日期紀錄✓ 保存原始檔案✓ 不要只保留社交平台壓縮版本

這些照片可能成為日後的重要證據。

Step 3

記錄Meter Reading

搬離當日記錄：

✓ 電錶讀數✓ 煤氣錶讀數✓ 水錶讀數（如適用）

並通知能源供應商最後使用日期。

避免日後出現不必要帳單爭議。

Step 4

透過Deposit Scheme解決爭議

如果：

• 房東提出不合理扣款

• 房東長時間不退還押金

• 雙方無法達成共識

租客可以向負責保護Deposit的機構提出爭議。

由獨立仲裁員根據：

✓ 租約✓ Inventory Report✓ 照片證據✓ 雙方提交資料

作出決定。

最後提醒：退租時，證據比解釋更重要

在英國租屋，很多押金爭議並不是因為租客做錯，而是因為：

沒有留下足夠證明。

入住第一天拍照、保存Inventory Report、退租前錄影，這些小習慣，可能在幾年後幫你保住數百甚至數千英鎊。

退租前多花30分鐘整理紀錄，往往比日後花時間與房東爭論更加有效。

Disclaimer｜免責聲明

本文資訊整理自英國官方租屋押金保護機構公開指引及一般租務流程，包括DPS、TDS及mydeposits相關資料，旨在提供英國生活資訊參考。

英國不同地區（英格蘭、威爾斯、蘇格蘭及北愛爾蘭）的租務法規可能有所不同，而個別租約條款亦會影響押金處理方式。

如遇重大押金爭議，建議查閱最新官方指引或尋求專業租務意見。

本文不構成法律建議。